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退 房
退房手續
編輯時間:2015/8/21 10:52:34  點擊數:次

  目前,正值收房高峰期,提醒購房者發現問題准備退房時,先吃透相關法規再言退。因爲導致業主退房的原因有許多,比如原規劃變更,面積縮水、産權證未辦理下來等問題。依據目前的法律規定,可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。根據《合同法》規定的基本原則,雙方當事人約定了退房的具體條件,且購房者又能證明該條件成立,若購房者在與開發商協商難以達成共識時,起訴至法院要求退房。法定條件則是根據法律規定,購房者可以退房的條件。在更多的時候,購房者提出退房,會受到開發商的種種抵制。

  一、是否符合退房條件

  如在購房合同中已約定退房事宜,可依協議行事;也可對照《合同法》的相關規定申請退房。

  從目前法律來講,退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發商延遲交房超過一定期限,小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內容,在一定期限內無法取得産權證等。根據《合同法》規定,既然雙方當事人已約定好退房的具體條件,且購房者又有證據證明該條件成立,那麽購房者就可以通知開發商解除合同。這種情況下,一旦業主起訴,即使開發商推诿,也會得到法院的支持。

  以下是常見的購房者可以要求退房的七種情形:

  1、延期交付房屋。這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後,卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定,開發商經購房人催告後在三個月的合理期限內仍未履行的,購房人就有權要求開發商退房,並要求返還訂金或支付房款利息。

  2、開發商開發手續不全,導致合同無效。目前開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發商應當返還購房人交納的房款。

  3、開發商沒經購房人同意擅自變更設計。在購房人與開發商簽訂的合同中,一般都約定開發商在變更設計之前,必須經過購房人同意。否則,開發商就構成違約,購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況,購房人可以依據合同約定要求開發商退房。

  4、不能辦理産權證。由于開發商的原因,買房人在合同約定的期限內無法得到産權證,如約定此條件可退房,買房人就可以要求退房。另外,由于前幾年一些房地産運作不規範,一些開發商拖欠政府土地出讓金等問題時有發生,導致購買這些樓盤的購房人多年後無法拿到房屋産權證,購房人也可以要求退房。

  5、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%,購房人可以提出退房並要求退賠利息。

  6、房屋質量導致嚴重影響使用。根據最新司法解釋,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房並要求開發商賠償損失。

  7、房子存在抵押、聯建或其它經濟糾紛。如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人後,又把房子抵押給他人,購房人查明後,就可以要求退房。

  二、協商不成再訴訟

  建議業主,如果滿足合同約定的退房條件,最好還是先與開發商進行協商,這樣可以省去訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意,業主可根據自身情況收回退房要求,或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。業主未在合同中約定退房條款,但符合法定退房條件,法院也會支持業主的退房要求。對于未經合同約定也不在法定範疇內的退房請求,建議業主應先找開發商協調。通常在這種情況下提出訴訟,法庭鑒定過程相對較長。如業主發現牆體出現裂縫,可提出與開發商共同委托專業機構進行鑒定。若鑒定結果不會對房屋主體結構構成影響,並可以修複,法院將不予支持業主退房請求。但若鑒定後發現裂縫無法修複,法院則會支持業主的退房請求,同時會判鑒定費和業主的裝修費由開發商支付。

  三、索要違約金及相關稅費

  除房屋全價款及相應利息外,開發商還須賠付業主前期支出的費用。在索要違約金方面,如果是開發商違約導致退房,雙方也在合同裏約定了違約金,那麽開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外,還包括業主前期已支出的一些費用,如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等,這些都算入消費者實際損失範圍內,由開發商補償。在退房款方面,采用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對複雜些。實踐中,都是發展商將應退購房款分成兩部分,屬于買家首付款的部分直接退還給買家,屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,並視爲買家已向銀行提前還款。銀行接收還款並終止與購房人的借款合同。此外,開發商還應支付購房人首付款利息。即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段,開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時,已居住了一段時間,這期間産生的折舊費應由業主補償。在退房中若責任方爲開發商,購房者可不對房屋折舊進行補償,若是購房者的責任,開發商則可以不賠償業主裝修費。

  ■退房流程一覽表建議

  按照以下程序辦理退房:首先購房人通過挂號信、傳真或電話(最好是以書面的方式)向開發商發出退房通知。買受人退房的,房地産開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。然後督促開發商在提出退房要求後15日內負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續,再督促開發商將全部購房款返還給購房人,並辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續。至此,消費者與銀行解除借款合同,而在開發商退回全部房款後,購房人與開發商的買賣合同也意味著得以解除。此外,在購房者辦理按揭貸款時,銀行一般都會要求買家爲其購房上保險,保險受益人爲貸款銀行,所以最後一步就是解除借款合同後再辦理保險退保手續等。

  ■法規支持

  ●購房者可索回保險費對應法規:《保險法》相關規定退保程序:投保人與保險人達成解除合同的協定後,投保人應向保險人支付手續費,保險人應向投保人退還保險費。保險責任開始後,投保人要求解除合同的,保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費,剩余部分退還投保人。購房人可依據上述規定辦理退保、退費手續。

  ●違約金就高不就低對應法規:《合同法》相關規定具體內容:違約金不足以彌補實際損失全部的,差額部分由開發商繼續賠償。如違約金高于實際損失,開發商則直接按違約金來賠償。

  ●定金可雙倍退還對應法規:《合同法》第116條具體內容:當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或定金條款。條款解讀:“違約金”與“定金”只能擇一適用,不可同時適用。若是購房人的原因導致退房,開發商有權不退還定金;但若是開發商的責任,購房者可獲得雙倍賠償。這時購房者可選擇適用相關賠償金額較多的一種法律手段來維護自己的權益。