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合 同
合同陷阱
編輯時間:2015/8/21 9:46:24  點擊數:次

  合同通常都是房地産商擬定的,合同陷阱主要集中在:交付日期、附加條件和不可抗力因素上。對于這幾點,在合同簽署前要尤其注意。即使在買房前賣方有過什麽承諾,都要以合同的方式確定下來才生效。

  防止合同陷阱的幾個重要步驟如下:

  一、弄清楚簽合同的人

  (一)買受人——購房人

  看房選房,可能是情侶或是兩口子一起進行,也可能是兒子女兒爲父母挑選,也可能是父母爲子女早作打算,也可能是親戚朋友陪同。但是,簽訂《商品房買賣合同》的時候,《商品房買賣合同》上面填寫的“買受人”卻必須明確,因爲這一欄填寫名字的人將要爲這份合同承擔責任。當然,也只有這個人才可以享有對房屋的權利。

  “買受人”一欄填寫名字的人:

  1.將要成爲房屋産權證上記載的所有人。

  2.需要交付首付,申請貸款。

  3.遇有對方違約時,追究對方的責任。

  4.一旦違反合同約定,承擔違約責任。

  5.在取得産權證之前,合同可以證明房産是屬于他的財産。

  (二)出賣人——開發商

  開發商是樓盤的開發者,也是樓盤的大産權人,購房人購買了房屋之後,才能夠從開發商手中分割獲得“小産權”二因此,只有同開發商簽約,您才能夠順利地接收房屋並獲得産權。

  那麽,如何確定與您簽約的就是開發商呢?

  第一,簽合同前,請您首先審查商品房買賣合同上的“出賣人”與《商品房預售許可證》上記載的銷售單位是否一致,《商品房預售許可證》上記載的銷售單位就是樓盤的開發商。

  第二,您還可以查驗營業執照正本或是上網查一下“出賣人”一欄填寫的營業執照注冊號、企業資質證書號和法定代表人是否屬實。

  第三,您還可以核對商品房買賣合同上的“出賣人”與《國有土地使用權證》上記載的土地使用權人是否相同。

  第四,如果是現房,您還可以核對商品房買賣合同上的“出賣人”與《房屋所有權證》上記載的所有權人是否一致。

  (三)代理人

  看房、選房、簽約到交房的過程中,您經常會遇到開發商的“代理人”,比如,開發商會把銷售事務委托給專門的銷售公司或房地産經紀機構進行,面對這些代理人,您應該注意:

  1.弄清楚您要跟誰簽約

  只有開發商才有權利、也有能力把房屋轉讓給您,因此您應該與開發商簽約。具體說來就是看《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位是否爲開發商,即是否爲預售許可證上記載的售房單位。

  2.謹慎對待代理人簽約

  按照《中華人民共和國民法通則》的規定,代理人應該在代理權限內,以被代理人的名義實施民事法律行爲。只有這樣,被代理人才對代理人的代理行爲承擔民事責任。

  如果《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位不是開發商,而是銷售公司或房地産經紀機構,在簽約付款時請一定要三思而後行,以避免“付了錢、簽了約,開發商卻說從未簽訂過這份合同”的情況發生。

  3.查驗房地産經紀機構資質

  開發商通常會委托房地産經紀機構作代理人,部分地區對房地産經紀機構進行年度資質審查,並頒發《房地産經紀機構資質證書》。房地産經紀機構資質劃分級別,通常一級經紀機構的注冊資本比較雄厚,從業人員要求較高。二、三級經紀機構則條件逐漸降低。因此通過《房地産經紀機構資質證書》上級別的記載可以初步判斷房地産經紀機構的實力。

  同時還應注意查驗《房地産經紀機構資質證書》是否經過年檢。

  4.要求查看《授權委托書》

  代理人或代理機構沒有委托書或超越委托書的授權委托範圍簽訂合同,只有經過開發商的追認,開發商才承擔民事責任。否則,開發商不承擔責任。

  開發商有時也會委托銷售公司作爲《商品房買賣合同》的出賣人與購房者簽合同,此時最關鍵的問題是在合同中明確:一旦房屋出現問題由誰來負責,應由開發商對房産最終負責。

  一旦遇到開發商委托代理人或代理機構進行銷售,購房人一定要看清委托書中開發商委托的權限範圍。如果出賣人授權代理人或代理機構代表開發商簽字,購房人一定要仔細審查一下授權書的正本,同時要求將該授權書作爲合同的附件。

  5.索要開發商簽字蓋章的收款憑證

  交付前款之後,一定要索要收款憑證,並且一定要索要由開發商簽字蓋章的收款憑證,以證明前款已經爲開發商所收取,以免發生代理人把房款“私吞”的情況。

  (四)投資商、發展商和承建商

  他們經常在廣告、宣傳材料上出現,但是他們都沒有權利簽訂商品房買賣合同。

  二、廣告、沙盤、樓書、樣板間與商品房買賣合同

  很多購房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的廣告、沙盤和樓書所展現出來的“夢幻”狀態,但是,即使不考慮開發商的刻意誇張和銷售人員的信口承諾,通過電腦特技、色彩誇張、調整比例等方法而“炮制”出來的“夢幻”房屋與實際交付的房屋之間的差距往往也很大。因此一旦交房的時候,就會有購房人因爲房屋與廣告、沙盤、樓書、樣板間不一致而表示不滿,甚至引起糾紛或訴訟。

  無論是廣告、沙盤、樓書還是樣板間,它們本身都不是《商品房買賣合同》,除非您把它們寫到合同裏面,讓它們成爲商品房買賣合同的一個組成部分。

  盡管最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第3條規定,開發商在廣告中就“商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視爲合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”這也不表明所有的廣告條款都可以視爲合同內容,只有同時符合以下條件的廣告內容才可能被視爲合同內容:

  (1)商品房開發規劃範圍內的關于房屋及相關設施的廣告條款;

  (2)廣告條款內容具體確定;

  (3)對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重人影響。

  證明一個條款同時符合這三個條件的舉證難度比較大,例如,購房者很難證明廣告內容是否屬于“開發規劃範圍內”。

  至于樣板間,如果您沒有仔細地記錄樣板間的各項數據,到交房的時候,樣板間已經“了無蹤影”了,查無對一證,您也無法證明所交的房屋與樣板間不一致。

  更何況開發商往往還會在文件的角落裏面寫上諸如“圖例僅作示意用途,如有修改,恕不另行通知”,“房地産商對本廣告內容之正確性或完整性並無作出任何保證,亦不負任何責任”、“一切資料均以政府最後批准之圖則及法律文件爲准”之類的免責文字。

  對付上述情況的唯一方法是:要求開發商把您認爲最重要的內容都寫進《商品房買賣合同》,只有寫進了合同,您才有權利要求開發商履行。

 三、簽約前應當審查的文件

  如果在簽訂《認購書》之前,您已經仔細審查了各種文件,那麽在這裏就不用再做審查了,不過仍然需要把相關重要文件的編號和頒發機構仔細地記載在《商品房買賣合同》中。

  如果在簽訂《認購書》之前,您沒有機會審查各種文件,或是開發商承諾日後提供,那麽請您在簽訂《商品房買賣合同》之前按照前面所介紹的方法,仔細審查這些文件。

 四、商品房買賣合同範本

  簽訂商品房買賣合同的時候,開發商可能會拿出一份寫著“xx市建委制xx市工商局監制”字樣的合同,上面還有政府統一編號,要求您簽字,還有可能直接告訴或間接暗示這份合同是不能更改的,在這個時候,請您不要被“嚇住了”。

  (一)範本並非不能改

  合同是當事人合意的結果,只要當事人自己簽訂的合同內容不違反法律,法律就不會加以幹預。政府出台“合同示範文本”,並印制統一合同,僅是推薦使用,而非強迫使用,更不能限制當事人的自主決定。

  開發商拿來的“不能改”的合同範本很可能就是自己擬定或已經填好空的合同,條款的內容可能損害購房者既得利益或剝奪購房者的權利,遇到這樣的情況,一定不要隨意妥協。

  (二)範本的具體內容需要細化

  “示範文本”只是範本,只對合同起示範作用,裏面的條款還需要雙方進一步的約定,如果考慮不周全而輕易簽署可能會使自己陷入被動。

  爲了保障當事人的自由選擇權,合同文本中設有很多空格和空白行,購房人簽合同時一定要注意對合同空白處的內容進行選擇,在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內容,如不作約定或以補充協議形式另行約定時,應劃掉空格或空行部位,避免留下後患。合同中涉及選擇的,自行約定的內容優先于示範文本中的固定條款。

  (三)仔細閱讀範本的每一個條文再簽字

  範本的每一個條文都涉及雙方的切身權利和義務,因此對于每一個條款都要仔細閱讀,否則,一旦簽字就要承擔責任。

  尤其是合同中的空白處已經被開發商填寫好的情況,這樣的內容僅代表房地産商一方的意願,購房人有權不接受。

  不清楚的地方可以要求開發商予以解釋

  對于合同條款含義不清楚的地方,一定要要求開發商予以解釋,必要的時候將開發商的解釋寫人合同,以免糊裏糊塗地喪失自己的權益。

  (四)對自己不利的地方要力爭修改

  由于開發商和購房人處于不平等的談判地位,因此開發商會以拒絕簽約爲要挾,拒絕對自己提出的“範本”進行修改,遇到這樣的情況應當據理力爭,並號召其他購房者共同談判,刪除對自己不利的條款。

  (五)事先准備一份《示範文本》

  建議您在買房子之前准備一份《示範文本》,在簽商品房買賣合同的時候可以拿出來和房地産商提供給您的合同做一下對比,看看有沒有被“偷梁換柱”。

  五、補充協議

  從認購到簽約的整個過程中,開發商隨時會拿出幾張小紙片要求您簽字,對于這些小紙片,請您不要小視。在法律上,這些小紙片就是“補充協議”,其內容可能對《商品房買賣合同》的內容作出修改或變更,即使起訴到法院,法官也會認定這種修改或變更的效力。

  因此,在這些小紙片上簽字之前,請您仔細閱讀上面的每一個條款,了解條款的含義和後果,如果難以接受,就要堅決拒絕,以免爲自己增添麻煩。對于那些拿不准的條款,最好能夠向專業律師咨詢,以最大限度地保護自己的合法權益。

 六、避免模糊約定

  模糊的約定最終可能導致購房者的權益受損。比如,房地産商的廣告中表示臥室將采用中空玻璃。購房者咨詢的時候,銷售人員可能回答“臥室的整個窗戶的玻璃都是中空的”,但是購房者並沒有要求房地産商將之寫人合同條款。等到了交房時,購房者很可能發現臥室窗戶只有下面一小部分是中空的,而上面卻是普通玻璃等等。這時候如果訴至法院,法院就很有可能以“約定不明”駁回購房者的訴訟請求,因爲合同並沒有約定整個玻璃窗都是中空的,也沒有任何證據能夠證明曾經有一位銷售人員作出過承諾。

  因此,購房者一定要盡力將《商品房買賣合同》中的每一個條款的含義都約定清楚,避免模糊約定,只有這樣才能切實保障自己的利益。但是《商品房買賣合同》的內容太多了,想要把任何問題都約定清楚談何容易。

  七、難以生效的合同

  (一)無效的《商品房買賣合同》

  1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

  2.惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

  例如開發商和第三人惡意串通,另行訂立《商品房買賣合同》並將房屋交付給第三人使用,導致購房者無法取得房屋,購房者有權請求確認開發商與第三人訂立的《商品房買賣合同》無效。

  3.以合法形式掩蓋非法目的;

  4.損害社會公共利益;

  5.違反法律、行政法規的強制性規定;

  發生了這五種情況,《商品房買賣合同》當然無效,您完全可以不必履行,即使對方要求您履行,法院也不會支持對方的請求。

  6.銷售人員沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同;

  通常,遇上了這樣的情況,您可以發出通知,詢問開發商是否願意爲此事負責,如果開發商在1個月內不予理睬或明確表示拒絕,您只能起訴代理人要求賠償;如果開發商表示願意爲此事負責,《商品房買賣合同》就是有效的,開發商就要按照約定把房屋交付給您。不過,通常情況下,只要沒有好處,開發商是不會選擇後一種做法的。

  7.出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同的;

  也就是說,如果您買了開發商沒有取得《商品房預售許可證》的房子,這表明房屋最終是無法辦理産權證的,這時候可以向法院起訴,要求法院確認《商品房買賣合同》無效。只要是在起訴前,開發商都沒有取得《商品房預售許可證》,您的要求一定會得到支持。

  (二)《商品房買賣合同》無效的後果

  《商品房買賣合同》無需繼續履行,開發商(第b種情況下應爲銷售人員)應當返還已經交付的購房款,並賠償損失。

  (三)可撤銷的《商品房買賣合同》

  1.因重大誤解訂立的;

  2.在訂立合同時顯失公平的;

  3.一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。

  例如,開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實。

  如果遇到了以上情況,即使合同沒有約定,您也有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷《商品房買賣合同》。不過這種撤銷權必須在您知道存在上述事由之日起1年內行使。

  撤銷後,《商品房買賣合同》不再履行,開發商應當返還購房者已經交付的購房款,並賠償利息和損失(包括因此而支付的律師代理費、差旅費等必要費用)。

  八、解除合同的權利

  (一)約定解除

  《商品房買賣合同》是購房者與開發商共同約定的結果,如果雙方願意,也可以共同達成解除合同的協議,解除《商品房買賣合同》。

  (二)法定解除

  約定解除需要征得雙方當事人的同意,但是在有些情況下,如果對方已經違約,合同繼續履行對于守約一方“百害而無一利”,守約一方就可以單方面要求解除合同,法律列舉了守約方單方面解除合同的一些情況:

  1.商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

  2.商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人;

  3.出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

  4.出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

  5.出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實;

  6.房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格;

  7.房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;

  8.出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,面積誤差比絕對值超出3%;

  9.出賣人遲延交付房屋,經催告後在3個月的合理期限內仍未履行;

  10.商品房買賣合同約定或者《城市房地産開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過1年,由于出賣人的原因,導致購房人無法辦理房屋所有權登記。

  (三)解除權行使的期限

  當事人雙方可以約定解除權行使的期限行使解除權,如果沒有約定,應當在解除權發生之日起1年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

  (四)解除權的行使方法

  如果沒有特別約定,行使解除權,只需通知對方即可。合同自通知到達對方時解除,如果對方有異議,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

  (五)合同解除的後果

  合同解除後,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況,購房人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。提示

  (六)別忘記解除《貸款合同》和《保險合同》

  除了與開發商簽訂的《商品房買賣合同》之外,購房者往往同時還會與銀行和保險公司分別簽訂《貸款合同》和《保險合同》,如果您已經通知開發商解除了《商品房買賣合同》,一定不要忘記同時通知銀行和保險公司,辦理解除《貸款合同》和《保險合同》的相關手續。否則,仍然要承擔還款責任或支付不必要的保費。

  九、如何追究開發商的違約責任

  (一)最徹底的辦法:退房

  “退房”是一種最爲徹底的辦法,從此以後,與開發商再無關聯。在法律上,購房者要求退房,關鍵之處在于斷絕與開發商之間的合同關系,可以提出這樣幾種請求:

  1.宣布《商品房買賣合同》無效;

  2.解除《商品房買賣合同》;

  3.撤銷《商品房買賣合同》。

  這三種方法的適用條件、行使方法和法律後果等,詳見前面的兩個問題。

  (二)最堅決的辦法:繼續履行

  合同是當事人之間的法律,因此只要不被當事人取消,就一定要“進行到底”。因此如果您對房子實在是滿意,而開發商卻沒有兌現,那您可以堅決地要求開發商繼續按照合同的約定履行,必要的時候可以訴諸法律。

  這個時候請您注意,首先要向開發商作出書面的通知,要求開發商繼續履行。最保險的辦法是直接把擬好的通知交給開發商的工作人員,然後請他簽字,表明已經收到了通知。記得要同時記錄這位工作人員的頭銜,最好找級別比較高的經理、銷售部主管等,因爲他們不像銷售人員那樣流動頻繁。

  如果對方堅決不簽收,還有一個辦法:查找開發商的所在地址,給他發一封挂號信,記得保留好回執。

  通知中最好給開發商的繼續履行限定一個最後時限,到了這個最後時限,如果開發商還沒有履行,您就可以向法院要求判決開發商來履行合同。

  (三)最無奈的辦法:修理、改進

  如果是一些小毛病,您又不想退房,那就只能采取這種無奈的辦法了。具體的方式可以是口頭要求對方修理或改進,但是如果口頭方式不管用,還可以借用上面介紹的發書面通知的方式。

  由于開發商可能會將樓盤委托給物業公司打理,因此在提出要求的時候,一定要“咬住一方不放松”,以免被當作“皮球”踢來踢去。

  (四)最萬用的辦法:索賠

  無論您選擇采用上面的哪一種方法,只要對方違約了,您都可以要求對方進行賠償,因此這種方法是最萬用的。

  根據您在合同中的約定不同,索賠的方法也有所不同:

  一種情況是《商品房買賣合同》中約定了“如果開發商……(就是開發商違約的情況),應當向購房人賠償xxx元違約金(或是已經交付房款的xx%)”。這種情況下,只要開發商違約,您就可以要求開發商按照約定的數額進行賠償,如果對方不給,可以理直氣壯地向法院起訴。

  另一種情況是《商品房買賣合同》約定“如果開發商……(就是開發商違約的情況),應當賠償因此給購房人造成的損失”。如果是這種情況,您首先要准備一些材料,就是證明自己存在損失的證據,比如發票之類的。

  (五)不能追究責任的情況:不可抗力

  現實生活中,總會發生一些大家都無法預見,也無法避免或克服的情況,最典型的就是地震或是戰爭,遇到這樣的情況,對方就是想履行也是有心無力,如果還要求對方承擔違約責任,未免有些不太公平。因此法律規定,如果發生了類似事件(法律上的名詞叫做“不可抗力”),未能履行合同的當事人可以免除違約責任。

  但是,開發商也可能在《商品房買賣合同》中把“不可抗力”的範圍無限擴大,借此來逃避責任。比如說約定“施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決”或“市政配套的批准與安裝出現延誤”屬于不可抗力,開發商可以免除責任等。而這些問題是開發商開發樓盤之初就應當解決的,不能算作不可抗力。遇到這樣的約定,請爭取刪除。

  此外,開發商還可能約定某些“特殊情況”下免除違約責任,這樣的條款也應當爭取刪除。

  但是在雙方地位不平等的條件下,刪除有時候是無法做到的,那就要請您三思,是否還要簽訂這份合同,畢竟開發商還是有所顧慮才會在合同中增加這類條款的,日後難保會發生這些情況。

  十、不要忽視合同附件

  《商品房買賣合同》的後面,往往會附加很多文件,請不要因爲是“附件”而忽視這些文件。因爲合同條款大多是概括性的規定,對于一些細節往往無法描述,而恰恰這些細節關系到購房者最終的舒適和方便。合同附件則可以補充這種不足,從這個意義上來說,合同附件應該是越詳盡越具體越好。

  合同附件是《商品房買賣合同》的有機組成部分,因此您在《商品房買賣合同》上簽名之前,一定要仔細閱讀附件中的每一句話。

  合同附件一般包括以下內容:

  1.房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖;

  2.共用部位與共用房屋分攤建築面積構成說明;

  3.該商品房取得抵押權人同意銷售的證明及抵押當事人的相關約定;

  4.計價方式與房款的其他約定;

  5.付款方式及期限的約定;

  6.裝飾和設備標准的約定。

  如果您認爲還有其他文件應該寫人合同,也可以要求把這些文件作爲附件,附在《商品房買賣合同》之後。

 十一、誰先簽字

  《商品房買賣合同》是由雙方共同簽署的,就存在一個誰先簽字的問題。通常情況,售樓人員會要求購房人先簽字,然後說要拿走讓領導簽字蓋章,這種做法可能會令您處于不利的境地。

  合同必須在雙方簽字之後才生效,但是,合同簽訂之後,並非全都即時生效。合同何時生效,取決于雙方當事人的約定。

  如果《商品房買賣合同》中寫的是“本合同自雙方簽字之日起生效”,將使先簽字的一方處于不利境地,因爲後簽字的一方可以借故不簽字而主張合同無效。因此,如果屬于這種情況,購房人要特別注意避免自己先簽字,保留主動權。最公平的做法還是雙方在現場同時簽字。

  如果《商品房買賣合同》中寫的是“本合同自合同備案之日起生效”,那麽誰先簽字的後果都一樣,在這種情況下,購房者最應保證的是及時去辦理合同備案,這個問題在下一個部分介紹。

  十二、網上簽約

  爲了使買賣行爲更加透明化,在部分地區已經開始實行網上簽約制度,房屋交易將實行網上簽約和網上公示。

  在北京,從2006年1月1日起,市民可通過北京市建設網和房地産交易管理網查詢現房項目、樓盤和房屋銷售狀態及成交均價等信息,並在網上簽約。簽約後,購房人可憑打印商品房買賣合同時設置的密碼和合同號,登錄北京市房地産交易管理網查詢所購房屋的網上簽約情況。聯網打印的《商品房現房買賣合同》也成爲辦理産權證的必要文件。明年起,購房者可在網上查詢現房樓盤、房屋銷售狀態及成交價等,實行現房網上簽約,將使買賣行爲更加透明化。

  (一)網上公布的5種信息

  1.商品房現房項目相關信息,包括房屋所有權證號、房屋所有權人名稱、房屋坐落和發證日期;土地所有權證號、土地用途及年限。

  2.樓盤表信息,包括樓棟的層數、總建築面積。

  3.每套房屋的房號,建築面積(2006年1月1日後申請辦理房屋所有權初始登記的房屋)。

  4.用不同顔色對樓盤房屋已認購、已簽約和未簽約的狀態進行標示。

  5.退房情況。

  (二)網上簽約後戶主不能隨意改

  爲防止房屋炒作,現房買賣網上簽約時,認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更,因此,購房者一定要事先考慮好在合同上簽誰的名字。

  (三)商品房買賣合同原件

  雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數,並在簽訂合同時認真核對,以確保各份合同內容一致;原則上,在任何情況下,買受人都應當至少持有一份合同原件。

  (四)開發商違規行爲將公示

  如果房地産商有任何違規行爲,還將被管理平台的信用系統公示,嚴重的還會停止該開發企業網上簽約系統的運行。

  (五)網上簽約流程

  現房合同網上認購和網上簽約程序參照商品房預售合同網上簽約的相關規定和程序執行,但考慮到購買現房的特殊性,購房者可按以下流程執行,避免上當受騙。

  網上簽約流程圖:

  1.看房

  購房者可要求開發商提供項目的土地使用證,建設工程規劃許可證,建設用地規劃許可證,建設工程施工許可證和大産權證原件,尤其注意土地使用證他項權利一欄是否有記載。

  2.查詢

  可通過北京市建設網和房地産交易管理網查詢現房項目、樓盤和房屋銷售狀態及成交均價等信息。

  3.驗收

  拿著開發商提供的《質量分戶驗收表》,委托律師或相關專業人士去房屋現場驗收。

  4.簽約前

  簽訂協議時,一定要考慮清楚買房人名稱,因爲爲防止房屋炒作,規定在網上簽約時,認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更。

  5.注冊

  現房銷售方在網上簽約前須到市建委辦理用戶注冊手續,並補錄銷售項目初始登記的相關信息後方可簽約。

  6.簽約

  簽訂現房合同,仔細斟酌每一條款,避免在商品房買賣合同條款上陷入開發商設計的圈套,可請有關律師參與簽約。