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政策法規
關于加快推進“三房合一”加強保障性安居工程建設管理實施意見(試行)
編輯時間:2012/10/19 10:12:34  點擊數:次
爲完善住房保障體系,解決住房困難群衆居住條件,根據《江西省人民政府辦公廳關于加快發展公共租賃住房的實施意見》(贛府廳發〔2010〕67號)、《江西省人民政府辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的實施意見》(贛府廳發〔2012〕10號)和省住房和城鄉建設廳《關于加快推進經濟適用住房、廉租住房、公共租住住房三房合一的指導意見》(贛建發〔2012〕1號)精神,結合我市實際,提出如下實施意見。 一、充分認識“三房合一”的重要意義 加快推進經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房“三房合一”,加強保障性安居工程建設和管理,是當前完善保障性住房體系,解決住房困難群衆居住條件的重要舉措,有利于保障性住房統一規劃、統一建設、統一分配、統一管理,有效統籌保障性住房房源,調整保障性住房供應結構,擴大住房保障覆蓋面。各地、各有關部門要進一步解放思想,統一認識,把加快推進“三房合一”,加強保障性安居工程建設和管理工作擺上重要議事日程,狠抓落實,多渠道增加保障性住房供應。 二、全面推進“三房合一”制度 1、“三房合一”基本模式。將經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房“三房合一”,統稱爲公共租賃住房,並遵循統籌房源、租售並舉、統一租金、租補分離的原則,向符合條件的住房困難對象提供住房保障。 2、統籌建設,並軌運行。從2012年開始,停止新建經濟適用住房和限價商品房。新建的各類保障性住房實行統一規劃、統一建設,其建設計劃和資金規模按現有渠道分別上報審批,建設資金統籌安排,打捆使用。將廉租住房對象、經濟適用住房對象和限價商品房對象統一納入到公共租賃住房保障範圍。已建、在建但尚未列入出售計劃的經濟適用住房、限價商品房和現有廉租住房全部納入公共租賃住房統一管理。 3、確保基本需求,擴大保障範圍。在實行廉租住房對象應保盡保的基礎上,將公共租賃住房保障範圍覆蓋到城鎮中等偏下收入住房困難對象,有穩定工作、具有租金支付能力的新就業人員、農村進城務工人員和外來務工人員等對象。 4、加強住房保障信息化建設。建立健全保障性住房信息管理平台。加大資金收入,盡快建立縱向互聯互通、橫向信息共享的住房保障信息平台,提高保障性住房規劃建設、進度調度、分配管理、售後服務全過程的工作效能。 三、提高規劃和建設水平 1、公共租賃住房建設要科學規劃,力求按交通便利、公共設施較爲齊全、經濟適用、宜居宜業等要求合理布局。 2、公共租賃住房戶型設計要堅持戶型小、功能全、質量高、安全可靠的原則,有效滿足各項基本居住功能。單套建築面積以50平方米左右爲主,最大面積控制在80平方米以下。最大面積住房原則上控制在總量的15%以內。公共租賃住房小區要按小區總建築面積的15%左右建設公建配套,其中商業設施面積控制在小區總建築面積10%左右。公共租賃住房交付使用前要按照節能環保、經濟耐用的要求,提供較爲完善的裝修,具備入住條件。 3、公共租賃住房建設用地,納入各級年度土地供應計劃並單獨列出,予以確保。 4、建立保障性住房項目部門聯合審批機制,實行並聯審批,簡化審批程序,最大限度地縮短審批時間。將項目審批程序合並爲只審批項目初步設計(實施方案),不再審批工程可研報告;市中心城區項目報省發改委審批,縣(市、區)項目由市發改委審批。 5、公共租賃住房以政府投資爲主,采取集中建設和配建相結合的方式進行。按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則,鼓勵社會投資機構和房地産企業等建設、持有、運營公共租賃住房。住房困難職工較多的大中型企業、獨立工礦區、外來務工人員集中的開發區(産業園區)和大中專院校可相應建設公共租賃住房。各類建設主體建設的公共租賃住房應納入各級公共租賃住房建設計劃,給予優惠政策支持,建成後依據本意見的有關要求,進行分配和管理。 6、保障性住房建設,要嚴格履行法定的項目建設程序,規範招投標行爲,落實項目法人責任制、合同管理制、工程監理制和建築材料入場驗核制度。項目法人對住房建設質量和安全負責任,其他參建單位按照工程質量和安全管理規定負相應責任。實行勘察、設計、施工、監理單位負責人和項目負責人責任終身制。保障性安居工程質量管理實行百分之百分戶驗收,百分之百設立工程建設質量標志牌,百分之百落實視頻遠程監控。 四、加大資金籌措和政策支持力度 1、政府直接投資建設保障性住房的資金來源包括:財政年度預算安排資金、土地出讓淨收益用于廉租住房保障資金(比例不得低于10%)、省財政支持資金、中央補助資金、住房公積金增值收益用于上交政府廉租住房建設補充資金部分和按國家政策利用住房公積金貸款用于支持政府保障性住房建設部分、出租(出售)保障性住房和配套設施回收的資金等。 2、由政府出資和注入資産,積極搭建融資平台,通過銀行融資、發行債券、吸納社會資金等多渠道籌集建設資金。進一步做強做實上饒市保障性住房投資有限公司,加大市中心城區保障性住房建設的融資力度。 3、公共租賃住房各項優惠政策嚴格按照江西省人民政府辦公廳《關于加快發展公共租賃住房的實施意見》(贛府廳發〔2010〕67號)執行。 五、加強公共租賃住房管理 (一)准入管理 1、公共租賃住房的申請對象條件: 申請人應年滿18周歲,在當地有穩定工作和收入來源,具有租金支付能力,屬于准入收入標准線以下的無住房人員、家庭人均住房建築面積低于15平方米的住房困難對象、大中專院校及職校畢業後就業和農村進城務工及外來務工的無住房人員。 公共租賃住房的准入收入標准線,由民政部門每年按照有關要求,根據當地上年度城鎮居民年人均可支配收入予以確定,並經同級人民政府批准後,向社會公布執行。 新就業人員、農村進城務工、外來務工人員不受戶籍限制,但直系親屬在當地具有住房資助能力的除外。 政府引進的特殊專業人才和在當地工作的省級以上勞模、榮立二等功以上的複轉軍人住房困難對象不受准許收入標准線限制。 廉租住房的申請對象,按照原有規定確定。已享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的對象,不得承租公共租賃住房。 2、公共租賃住房的申請方式: 申請人可以家庭、單身人士、多人合租的方式在居住地居委會申請公共租賃住房。 (1)家庭申請的,需確定1名符合申請條件的家庭成員爲申請人,其配偶和具有法定贍養、撫養、扶養關系的共同居住生活人員爲共同申請人。 (2)單身人士申請的,本人爲申請人。未婚人員、不帶子女的離婚或喪偶人員、獨自進城務工或外來務工人員可以作爲單身人士申請。 (3)多人合租的,合租人均需符合申請條件,且人數不超過3人,並確定1人爲申請人,其他人爲共同申請人。 申請對象必須提供居委會、公安、房管、社保、公積金和就業單位等出具的收入證明和居住證明等材料。 3、公共租賃住房對以下對象實行優先配租:有城市常住戶口的殘疾人對象、符合廉租住房條件的對象、政府引進的特殊專業人才和在當地工作的省級以上勞模、榮立二等功以上的複轉軍人住房困難對象。 4、嚴格按照“居委會初審、一榜公示,所轄鎮(街道辦事處)複查、二榜公示,當地人民政府審批、三榜公示”的三級審核、三榜公示制度進行公共租賃住房資格審核。申請對象住房、收入等情況的調查審核程序和公示期限按原有規定執行。 5、由保障性住房管理部門對符合條件的對象發放《公共租賃住房准入通知書》、《公共租賃住房搖號通知單》。 (二)租賃管理 1、公共租賃住房的承租標准。符合公共租賃住房准入條件的:單身人士只能申請住房建築面積在40平方米以下的住房;人口在3人以內(含3人)的家庭可申請住房建築面積在60平方米以下的住房;人口超過3人以上(不含3人)的家庭可申請住房建築面積在80平方米以下的住房。 2、租金標准。公共租賃住房租金實行動態管理,每年由物價部門根據房屋的建築物折舊費、維修費、管理費、貸款利息等因素確定租金標准,經同級人民政府批准後,向社會公布執行。公共租賃住房租金標准控制在同地段、同品質、同類型住房市場租金的60%,實行統一租金、租補分離。對廉租住房承租戶其廉租住房租金與公共租賃住房租金的差額部分,由當地政府予以補貼;對公共租賃住房承租戶,按公共租賃住房的租金標准收取。 3、對符合公共租賃住房准入條件的對象,按照公平、公正、公開的原則,組織實施公開搖號配租,確定配租資格、發放中簽通知單,並由公證人員公證,同時邀請人大代表、政協委員、政風行風監督員、保障對象代表和新聞記者參加,接受監督。 4、中簽對象憑中簽通知單、身份證明與公共租賃住房産權單位簽訂公共租賃住房租賃合同。合同期滿後,經核查符合保障條件的可以繼續簽訂租賃合同。 5、公共租賃住房租賃合同期限最短爲一年,最長爲五年,內容包括租賃房屋的基本情況、租金標准及調整原則、租金收取方式、租賃期限、修繕責任、合同解除、違約責任以及雙方權利義務等。 6、中簽對象未在規定時間內簽訂租賃合同的,視同放棄配租資格,三年後方可再次申請。 (三)流轉與退出管理 1、公共租賃住房配租後,實行動態管理。承租對象隨著相關條件發生變化,仍符合相應保障條件的,經審核公示後,可以轉換相應的房型,並相應調整住房租賃補貼。相關條件發生變化後不再符合保障條件的對象,應向保障性住房管理部門報告並辦理退出手續。 2、按照租售並舉的原則,先租後售。已承租公共租賃住房滿一年以上的對象,可自願申請購買其承租的公共租賃住房有限産權。公共租賃住房有限産權原則上按住房建安成本價格出售。具體出售辦法由各級保障性住房管理部門會同有關部門確定,經同級人民政府批准後實施。 3、承租對象購買的公共租賃住房有限産權,可以繼承、抵押,不得贈與他人和進行出租、轉讓。購買人因相關條件變化,不符合保障條件或因特殊原因需要出讓的,由當地政府按原銷售價格加同期銀行存款利息回購。 4、承租人在合同期滿或終止租賃合同時應當退出。確有特殊困難的,給予一定的過渡期限;拒不騰退的,按合同約定處理,並在適當範圍內公告,必要時申請人民法院強制執行。 (四)租後管理 1、集中興建的公共租賃住房小區由所在轄區人民政府組織民政、房管、公安、城管等部門以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照各自管理職責,對公共租賃住房小區實施社區綜合管理。 2、公共租賃住房小區應根據條件成立黨團組織和小區管理委員會,負責小區的社會管理工作,保證小區環境優美、設施完好、秩序井然、和諧穩定。 3、保障性住房管理部門負責公共租賃住房的租金收取、房屋使用、維護和住房安全情況檢查等管理工作,組建或選聘專業物業服務公司,負責小區物業服務。物業服務費由物價部門會同相關部門核定。 4、政府投資建設公共租賃住房的租金收入,應按照政府非稅收入管理的規定繳入同級國庫,實行“收支兩條線”管理。租金收入優先確保公共租賃住房的維護和管理支出。 5、在租賃期間除租金以外的其他相關費用由承租人承擔。同時,建立入住履約保證金制度,以保證租賃合同的正常履行。 (五)監督管理 1、堅持“公開、公平、公正”原則,實行全過程公開監督管理,充分尊重社會各屆和群衆的“知情權、話語權、參與權”,接受社會監督、輿論監督、行政監督、法律監督。 2、保障性住房管理部門要加強對已租、購公共租賃住房的監督管理,對居住的人員、房屋的使用性質等情況進行不定期檢查,發現違規行爲及時糾正,每年至少進行一次全面核查。 3、保障性住房相關部門要充分履行監管職責,因失職、渎職造成在公共租賃住房建設、分配、管理中出現嚴重問題、産生不良影響的,紀檢、監察機關要嚴肅追究有關單位和人員的責任。觸犯刑律的,移送司法機關追究刑事責任。 六、進一步加強領導,明確任務,落實責任 1、2011至2015年,全市各類保障性住房(包括公共租賃住房、廉租住房、城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、國有林場危舊房改造、國有墾區危房改造)建設任務爲17.57萬套。到“十二五”期末,全市保障性住房覆蓋面達到城鎮常住人口家庭的20%以上,使人均住房建築面積13平方米以下的城鎮低收入住房困難對象實現應保盡保,人均住房面積15平方米以下的城鎮中等偏下收入對象住房困難問題得到基本解決,城鎮其他住房困難對象的居住條件得到明顯改善,促進實現人人“住有所居”目標。 2、保障性安居工程建設,實行行政一把手負總責、層層抓落實的工作責任制。市政府成立住房保障建設領導小組,強化對加快推進“三房合一”,加強保障性安居工程建設和管理工作的領導。縣(市、區)政府和上饒經濟技術開發區、三清山風景名勝區管委會也要成立相應的領導機構,建立健全工作責任制。要將“十二五”期間各類保障性住房建設目標任務分解到各年度,確定年度建設投資、項目用地、資金來源等指標和措施,並向社會公布,按時間節點抓好落實。要根據本地年度實施計劃,在每年6月底前完成下一年度保障性住房項目前期相關工作。 3、各級有關部門要明確責任,加強協作,形成合力,統籌解決保障性安居工程建設管理工作中存在問題和困難。 4、建立考核問責機制和獎懲制度。市政府將保障性安居工程建設和管理列入縣(市、區)政府考核評價體系和推進新型城鎮化工作考核範圍,實行嚴格考核、兌現獎懲。未完成保障性住房建設任務的縣(市、區)一律不得興建和購置政府辦公用房,並對其政府負責人實施約談和問責。 5、成立市、縣兩級保障性住房管理機構,負責保障性住房發展規劃和年度計劃的編制與落實、工程建設的監督與管理、分配及租(售)管理、信息與檔案管理等相關工作。 七、其他 1、本意見實施前,已出售的經濟適用住房和已分配的廉租住房住戶按原有政策規定執行。 2、市中心城區的實施細則由市房地産管理局根據本意見制定。各縣(市、區)政府和上饒經濟技術開發區、三清山風景名勝區管委會可根據本意見制定實施細則。 3、本意見由市房地産管理局負責解釋。 4、本意見自發布之日起生效。